Відповідно до частини першої статті 285 ГК та частини третьої статті 17 Закону “Про оренду державного та комунального майна” орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому обсязі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншій особі

Верховний Суд України, розглянувши касаційну скаргу ДП “Національна кіностудія художніх фільмів ім. О.Довженка” (далі – Кіностудія) на постанову Вищого господарського суду України від 20 січня 2005 р. у справі за позовом ТОВ “Ніка-Сервіс” (далі – Товариство) до Кіностудії про спонукання до пролонгації договорів оренди нежитлового приміщення,

З позовом у господарський суд м. Києва Товариство звернулося 5 липня 2004 р., мотивувавши заявлену позовну вимогу положеннями статті 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. На обґрунтування позову Товариство вказувало, що воно є орендарем спірних приміщень з 1992 року, протягом строку оренди поліпшувало та вкладало кошти в їх переобладнання і ремонт.
Кіностудія позов не визнала, мотивуючи свої заперечення тим, що підстав для пролонгації спірних договорів нема, оскільки вона в подальшому збирається використовувати спірні приміщення для власних потреб, а не здавати їх в оренду. Крім того, відповідно до вимог чинного законодавства для пролонгації спірних договорів оренди потрібна згода Міністерства культури України та дозвіл Регіонального відділення фонду державного майна по м. Києву.
Рішенням господарського суду м. Києва від 6 серпня 2004 р. позов задоволено, визнано пролонгованими договори оренди № 29 від 2 липня 2003 р. та № 33 від 25 липня 2003 р., укладені між Кіностудією та Товариством (далі – договори оренди № 29 і № 33), строком на три роки на тих самих умовах. Судове рішення обґрунтовано тим, що: Товариство є належним орендарем, своєчасно та в повному обсязі виконує покладені на нього обов’язки; відповідно до пункту третього статті 5 Закону “Про оренду державного та комунального майна” (далі – Закон про оренду) необхідно мати дозвіл Фонду державного майна України, якщо площа нерухомого майна перевищує 200 м2, а за договором оренди № 29 площа орендованого приміщення становить 46,4 м2, а за договором оренди № 33 – 45,7 м2.
Постановою від 2 вересня 2004 року Київський апеляційний господарський суд зазначене судове рішення залишив без змін з тих самих підстав.
Вказані судові рішення першої та апеляційної інстанцій оскарженою постановою Вищий господарський суд України залишив без змін.
Кіностудія просить постанову Вищого господарського суду України скасувати, мотивуючи касаційну скаргу неправильним застосуванням судами норм матеріального права, а також виявленням факту різного застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних справах.
Заслухавши суддю-доповідача та пояснення представників сторін, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Залишаючи без змін апеляційну постанову і, відповідно, – в силі рішення суду першої інстанції, яким позов задоволено, Вищий господарський суд України виходив з того, що орендар має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди на новий термін, якщо він належним чином виконував зобов’язання за договором оренди.
Проте, такий висновок помилковий, позаяк суперечить законам України, що регулюють спірні відносини сторін.
Відповідно до частини першої статті 285 ГК та частини третьої статті 17 Закону про оренду, положеннями яких обґрунтована оскаржена постанова, орендар може реалізувати надане йому переважне право на продовження строку дії договору оренди тільки в тому разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об’єкт оренди іншій особі.
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що спірні договори були укладені строком на 1 рік, який закінчувався 15 і 24 червня 2004 р. Листами від 22 червня, 15 і 26 липня 2004 р. Кіностудія повідомляла позивача про неможливість продовження дії зазначених договорів, позаяк орендовані приміщення вона буде використовувати для власних потреб.
Задовольняючи позов та пролонговуючи спірні договори не на первинний строк їх дії (1 рік), а на три роки, господарські суди не встановлювали чи має Кіностудія намір передати об’єкти оренди іншим особам.
Задоволення позову лише з тієї підстави, що позивач належно виконував зобов’язання за договорами оренди, є недостатнім для надання йому переважного права на продовження строку їх дії.
Відтак, ухвалені у справі судові рішення і постанови не можуть вважатися законними і обґрунтованими, тому підлягають скасуванню, а справа – передачі на новий розгляд.
Під час нового розгляду справи господарському суду першої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно встановити всі фактичні обставини справи на підставі об’єктивної оцінки наявних у ній доказів, з’ясувати дійсні права та обов’язки сторін і, залежно від встановленого, правильно застосувати норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, та ухвалити законне і обґрунтоване рішення.
Виходячи з викладеного та керуючись статтями 111¹⁷ – 111²⁰ ГПК, Верховний Суд України

Касаційну скаргу ДП “Національна кіностудія художніх фільмів ім. О.Довженка” задовольнити, постанову Вищого господарського суду України від 20 січня 2005 р., постанову Київського апеляційного господарського суду України від 2 вересня 2004 р. та рішення господарського суду м. Києва від 6 серпня 2004 р. скасувати, а справу передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
Постанова остаточна і оскарженню не підлягає.