Виходячи зі змісту ч. 2 ст. 54 ЖК суд може задовольнити позовні вимоги наймача про надання звільненого в квартирі жилого приміщення за умови, що загальний розмір жилої площі не перевищуватиме 13,65 кв. метрів на кожного члена сім’ї і додаткової жилої площі, якщо наймач або член його сім’ї має на неї право або зайва жила площа являє собою ізольовану кімнату розміром, меншим за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.

Тобто зазначена норма права стосується виключно наймача.

Договір найму — це договір, за яким наймодавець зобов’язується надати за відповідну плату жиле приміщення у безстрокове користування в будинках державного і громадського житлових фондів для проживання в ньому. Цей договір визначає права та обов'язки двох сторін – наймача і наймодавця.

Єдиною правовою підставою для укладення договору найму жилих приміщень державного чи комунального житлового фонду є ордер

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України, розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Х.І., Х.Н. до акціонерного товариства холдингової компанії (далі – АТХК) “Київміськбуд”, державного підприємства (далі – ДП) “Екос” АТХК “Київміськбуд” про надання жилого приміщення; за зустрічним позовом ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” до Х.І., Х.Н. про виселення; за касаційною скаргою ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” на рішення Апеляційного суду м. Києва від 18 січня 2006 р., встановила наступне.

У липні 2005 р. Х.І. та Х.Н. звернулись до суду з позовом до АТХК “Київміськбуд”, ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” про надання жилого приміщення, що звільнилося в квартирі.

Зазначали, що на підставі ордеру від 26 вересня 2001 р. № 549 вони вселилися в кімнату № 64 площею 10,2 кв. метрів в гуртожитку в м. Києві.

У підтвердження правомірності їх проживання їм було видано ордер від 5 квітня 2004 р. № 203 на жилу площу в гуртожитку.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 20 жовтня 2004 р. № 1915 указаному гуртожитку було надано статус житлового будинку для малосімейних з 1 грудня 2004 р., зобов’язано адміністрацію та профспілковий комітет АТХК “Київміськбуд” надати житлові приміщення сім’ям, які постійно проживають в зазначеному будинку, зареєстровані та перебувають на квартирному обліку.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 10 травня 2005 р. № 2240 було внесено уточнення до розпорядження № 1915 та визначено, що гуртожиток набуває статусу житлового будинку для малосімейних з 1 січня 2005 р..

У зазначеній квартирі також проживала сім’я Г., яка займала ізольовану кімнату площею 17,25 кв. метрів. У серпні 2004 р. зазначена кімната звільнилася.

Вони звернулися до АТХК “Київміськбуд” з заявою про надання їм звільненої кімнати, однак відповідач їм відмовив.

Посилаючись на те, що гуртожиток набув статусу житлового будинку для малосімейних і їхня сім’я потребує поліпшення житлових умов, позивачі з підстав ст. 54 ЖК просили задовольнити позов.

У жовтні 2005 р. ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” (житлове управління (далі – ЖУ) «Лівобережне») звернулося до суду з зустрічним позовом до Х.І., Х.Н. про виселення.

Посилалися на те, що відповідно до ордера від 26 вересня 2001 р. № 549 відповідачам було надано 2 ліжко-місця в кімнаті № 64, площею 10,2 кв. метрів, в гуртожитку.

Після зміни статусу гуртожитку на житловий будинок для малосімейних відповідачі самовільно зайняли кімнату площею 18 кв. метрів у квартирі № 64 в блоці № 23 та в добровільному порядку звільняти її відмовляються.

З підстав ст. 109 ЖК, ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” (ЖУ «Лівобережне») просило виселити відповідачів з самовільно занятої кімнати без надання їм іншого жилого приміщення.

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 8 листопада 2005 р. в задоволенні позову Х.І., Х.Н. відмовлено; зустрічний позов ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” (ЖУ «Лівобережне») задоволено: виселено Х.І. та Х.Н. з жилого приміщення площею 18,5 кв. метрів у кімнаті № 64 житлового будинку для малосімейних.

Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 18 січня 2006 р. рішення районного суду скасовано та постановлено нове, яким позов Х.І., Х.Н. задоволено: зобов’язано АТХК “Київміськбуд”, ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” (ЖУ «Лівобережне») надати їм кімнату площею 18,5 кв. метрів у квартирі № 64 та укласти договір найму на зазначену кімнату. У задоволенні позову ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” (ЖУ «Лівобережне») відмовлено.

У касаційній скарзі ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” просило скасувати рішення апеляційного суду, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та постановляючи нове рішення про задоволення позовних вимог Х.І., Х.Н., апеляційний суд виходив із того, що позивачі потребують поліпшення житлових умов, а тому відповідно до ст. 54 ЖК їм має бути надане жиле приміщення площею 18,5 кв. метрів, що звільнилося, у квартирі № 64.

Проте погодитись з такими висновками суду не можна, оскільки суд дійшов їх із порушенням норм матеріального й процесуального права.

Виходячи зі змісту ч. 2 ст. 54 ЖК суд може задовольнити позовні вимоги наймача про надання звільненого в квартирі жилого приміщення за умови, що загальний розмір жилої площі не перевищуватиме 13,65 кв. метрів на кожного члена сім’ї і додаткової жилої площі, якщо наймач або член його сім’ї має на неї право або зайва жила площа являє собою ізольовану кімнату розміром, меншим за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.

Тобто зазначена норма права стосується виключно наймача.

Договір найму — це договір, за яким наймодавець зобов’язується надати за відповідну плату жиле приміщення у безстрокове користування в будинках державного і громадського житлових фондів для проживання в ньому. Цей договір визначає права та обов’язки двох сторін – наймача і наймодавця.

Єдиною правовою підставою для укладення договору найму жилих приміщень державного чи комунального житлового фонду є ордер.

Як установлено судом і вбачається з матеріалів справи, 26 вересня 2001 р. Х.І. був виданий ордер № 549 на жилу площу в гуртожитку на право для зайняття двох ліжко-місць в кімнаті № 64, площею 10,2 кв. метрів.

Згідно поверхового плану площа зазначеної кімнати становить 11,3 кв. метрів, що підтверджується довідкою ЖУ «Лівобережна» ДП «Екос» від 26 вересня 2005 р., площа спірної кімнати складає — 18 кв. метрів.

Встановивши, що в установленому законом порядку в житловий будинок після зміни статусу гуртожитку позивачі вселені не були, відповідний ордер їм не видавався, договір найму жилого приміщення з ними не укладався, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що відсутні правові підстави для задоволення позову Х.І. та Х.Н. про надання їм звільненої кімнати.

Оскільки вони самовільно вселилися в спірну кімнату, суд обґрунтовано виселив їх.

Безпідставно скасувавши законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції, апеляційний суд припустився помилки в застосуванні матеріального та процесуального закону.

Ураховуючи наведене, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції з підстав, передбачених ст. 339 ЦПК України.

Керуючись статтями 336, 339 ЦПК, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України касаційну скаргу ДП “Екос” АТХК “Київміськбуд” задовольнила: рішення Апеляційного суду м. Києва від 18 січня 2006 р. скасувала, а рішення Оболонського районного суду м. Києва від 8 листопада 2005 р. залишила в силі.