Верховний Суд України, розглянувши касаційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на постанову Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005р. у справі за позовом Об’єднання власників квартир будинку № 7 по вул. Буніна “Роза” до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, Управління охорони здоров’я Одеської міської ради про визнання права власності та зобов’язання не чинити перешкоди у користуванні майном,

У травні 2004р. Об’єднання власників квартир будинку №7 по вул. Буніна “Роза” звернулось до суду з позовом про визнання права власності на підвальні приміщення загальною площею 345 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Буніна, 7; зобов’язання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради і Управління охорони здоров’я Одеської міської ради не чинити перешкоди у користуванні зазначеними приміщеннями, та зобов’язання передати дані підвальні приміщення на баланс позивачу.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у відзиві на позовну заяву пояснює, що спірні приміщення передані ним до відання Управління охорони здоров’я Одеської міської ради.

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.06.2004 р., залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01.09.2004 р., позов задоволено з огляду на те, що підвали та інші технічні приміщення мають статус допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку, а тому об’єднання власників квартир згідно вимог чинного законодавства набуло щодо них право спільної власності.

Постановою Вищого господарського суду України від 23.02.2005 р. зазначені судові рішення залишені без змін з тих же підстав.

19 травня 2005р. Верховним Судом України порушено провадження за касаційною скаргою Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, у якій ставиться питання про скасування постанови Вищого господарського суду України від 23.02.2005р. та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції. В обґрунтування скарги зроблено посилання на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, невідповідність оскаржуваної постанови рішенням Верховного Суду України з питань застосування норм матеріального права, різне застосування Вищим господарським судом України одного і того ж положення закону в аналогічних справах.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення суду першої інстанції, Вищий господарський суд України виходив з того, що вона є законною та обґрунтованою.

Однак, з таким висновком погодитися не можна.

За змістом частини першої статті 1 в редакції Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

За змістом пункту 2 ст.10 Закону, допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно офіційного тлумачення, що дане в рішенні Конституційного Суду України N 4-рп/2004 від 02.03.2004 р. у справі за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Разом з тим, суди не звернули уваги на те, що даний спір виник не стосовно приміщень, перерахованих у Законі та рішенні Конституційного Суду України. Об’єднання власників квартир будинку №7 по вул. Буніна “Роза” звернулось до суду з позовом, зокрема, про визнання права власності на приміщення загальною площею 345 кв.м., в яких протягом тривалого часу знаходиться дитяча поліклініка, пункт видачі дитячого харчування для дітей з малозабезпечених сімей трьох районів міста і статус якого, як допоміжного, оспорювався відповідачами. У частині аналогічного приміщення розташована квартира, тобто, житлове приміщення.

Відповідно до пункту дев'ятого статті 8 Закону, нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів.

Приймаючи рішення, суди не дали правової оцінки тому, що спірне приміщення було передано рішенням виконавчого комітету Одеської міськради від 20.10. 2000 р. в управління Управлінню охорони здоров`я виконавчого комітету Одеської міськради.

Визнаючи право власності на спірні приміщення, як допоміжні, за позивачем, суди не звернули уваги на те, що позивач не міг бути визнаний власником і таких приміщень, оскільки, вони могли бути передані безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Для правильного вирішення цього спору суди мали з’ясувати не лише характеристику спірного приміщення, зокрема, чи відноситься воно до підвальних, чи розташоване в цокольному поверсі, але й виходити з того чи є це приміщення допоміжним, в якому чи частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир), без доступу до якого експлуатація житлового будинку не є можливою, чи використовувалося воно чи якась з його частин для обслуговування будинку.

Знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир.

За змістом Закону нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, і при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів не втрачають свій статус не допоміжних нежитлових приміщень, незалежно від того, де, у якій частині житлового будинку вони знаходяться.

Згідно ст.1 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

За змістом ст.1 згаданого Закону, нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна, а не для набуття самостійного права власності на майно співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч.4 ст.4 Закону, основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання.

Посилання судів в обґрунтування прийнятих рішень на норми Цивільного кодексу не можна визнати обґрунтованим, оскільки, вони регулюють відносини власності, можливі способи захисту прав власника, а позивач щодо спірного приміщення, за змістом закону, таким не є.

Допущені порушення є підставою для скасування прийнятих у справі судових рішень та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Враховуючи наведене, керуючись статтями 111¹⁷ - 111²⁰ ГПК, Верховний Суд України
Касаційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити.

Постанову Вищого господарського суду України від 23.02.2005р., постанову Одеського апеляційного господарського суду від 01.09.2004р. та рішення господарського суду Одеської області від 14.06.2004р. скасувати.

Справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.