Орендар (наймач) має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою орендодавця (наймодавця)
Судова палата у господарських справах Верховного Суду України, розглянувши касаційну скаргу Інституту біології південних морів ім. О.О. Ковалевського (далі — Інституту) на постанову Вищого господарського суду України від 1 грудня 2005 р. у справі за позовом приватного підприємця Крініцина К.Є. (далі — ПП Крініцин К.Є.) до Інституту біології південних морів ім. О.О. Ковалевського про стягнення 175 тис. 795 грн,
У липні 2004 р. ПП Крініцин К.Є. звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Інститут про стягнення 175 тис. 795 грн.

Позивач просив відшкодувати вартість виконаних ним ремонтних робіт по поліпшенню орендованого у відповідача відповідно до договору оренди майна від 6 червня 1999 р. у зв’язку з закінченням терміну дії договору оренди та неможливістю його подальшої пролонгації. Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що оскільки відповідно до п. 2.4 договору оренди якщо поліпшення не можливо відділити без спричинення збитку, орендодавець компенсує вартість проведених робіт.

Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на те, що відповідно до п.2.4 договору оренди орендар має право проводити поліпшення орендованого об’єкту з письмової згоди орендодавця, а Інститут погодився на проведення ремонтних робіт на суму 67 тис. 579 грн. Крім того на час проведення ремонтних робіт позивачу було зменшено розмір орендної плати на суму 10 тис. 10 грн.

Рішенням Господарського суду м. Севастополя від 10 червня 2005 р., залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 18 серпня 2005 р. та постановою Вищого господарського суду України від 1 грудня 2005 р. позов задоволено частково та стягнуто з Інституту на користь ПП Крініцина К.Є. 121 тис. 599 грн. Суди виходили з того, що відповідно до ст. 27 Закону України “Про оренду державного і комунального майна”, якщо орендар за рахунок власних коштів, за згодою орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний йому компенсувати зазначені кошти в межах збільшення вартості орендованого майна.

26 січня 2006 р. Верховним Судом України за касаційною скаргою Інституту порушено касаційне провадження з перегляду постанови Вищого господарського суду України від 1 грудня 2005 р. Скарга мотивована неправильним застосуванням норм матеріального права.

Заслухавши суддю-доповідача, представника Генеральної прокуратури України, пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги і перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановили суди попередніх інстанцій 6 червня 1999 р. між ПП Крініциним К.Є. та Інститутом був укладений договір оренди без номера, згідно умов якого у період з червня 1999 р. по червень 2004 р. позивач орендував у відповідача будівлю елінгів з підсобними приміщеннями загальною площею 549 кв. метрів, яка розташована в місті Севастополі по вул. Катерна, 47.

Пунктом 2.4. зазначеного договору визначено, що орендар має право проводити поліпшення орендованого об’єкту за письмовою згодою орендодавця. Якщо поліпшення не можливо відділити від майна без спричинення йому збитку, орендодавець компенсує вартість проведених поліпшень.

Строк дії договору оренди визначений сторонами до 6 червня 2004 р.

Додатковою угодою №1 від 6 червня 1999 р. до спірного договору оренди, сторони узгодили, що орендована будівля потребує ремонту і реконструкції капітального характеру, установки автономного опалювання з метою забезпечення збереження будівлі. Строк ремонту встановлений до 1 червня 2000 р.

Пунктом 4 зазначеної додаткової угоди передбачено узгодження робіт по ремонту і реконструкції об’єкту оренди в об’ємі кошторису, який є невід’ємною частиною додаткової угоди.

На виконання умов договору позивач виконав роботи по поліпшенню орендованого майна на суму 175 тис. 795 грн, що підтверджується актами виконаних робіт, які підписані представниками обох сторін.

У зв’язку з тим, що листом № 115/1-7/63 від 22 березня 2004 р. позивача було повідомлено про неможливість пролонгації договору оренди, позивач звернувся до господарського суду з позовом про стягнення вказаної суми.

Відповідач заперечував виконання робіт на вказану суму, у зв’язку з чим була проведена експертиза, за висновками якої фактична вартість проведених невіддільних поліпшень орендованого майна складає 121 тис. 599 грн.

Виходячи з викладеного, суд першої інстанції прийшов до висновку про задоволення позову частково у сумі 121 тис. 599 грн, з чим погодилися суди апеляційної та касаційної інстанцій.

Однак із зазначеним висновком судів попередніх інстанцій погодитися не можна.

Відповідно до п.1 постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судове рішення” від 29 грудня 1976 р. № 11, обґрунтованим визнається рішення суду, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджені достовірними доказами, дослідженими у судовому засідання.

Відповідно до ст.27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної у встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором.

Вказана норма кореспондується зі ст. 778 Цивільного кодексу України, ч. 3 якої визначено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Зі змісту зазначених норм вбачається, що орендар (наймач) має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою орендодавця (наймодавця).

Сторони за умовами додаткової угоди до спірного договору оренди передбачили форму узгодження робіт по ремонту і реконструкції об’єкту оренди у вигляді складення кошторису, який є невід’ємною частиною додаткової угоди до спірного договору.

Із матеріалів справи вбачається, що згода орендодавця, згідно узгодженим кошторисам, на виконання вказаних робіт надана лише на суму 67 тис. 579 грн.

Судами не було встановлено, чи узгоджувалося сторонами шляхом складення кошторису проведення решти виконаних робіт.

Також суди не визначили, які саме роботи були проведені позивачем по поліпшенню орендованого майна, а які пов’язані з особливостями його власної діяльності.

За таких обставин, всі ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа — направленню на новий судовий розгляд.

При новому розгляді справи слід повно та всебічно встановити всі обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, дати їм належну юридичну оцінку та постановити законне і обґрунтоване рішення.

Керуючись статтями 111¹⁷—111²⁰ Господарського процесуального кодексу України, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу задовольнити.

Постанову Вищого господарського суду України від 1 грудня 2005 р., постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 18 серпня 2005 р. та рішення Господарського суду міста Севастополя від 10 червня 2005 р. скасувати, справу передати до суду першої інстанції на новий розгляд.

Постанова є остаточна і оскарженню не підлягає.