Достатньою підставою для розірвання договору оренди є будь-яка обставина, передбачена ст. 783 ЦК України та ч. 3 ст. 26 Закону "Про оренду державного та комунального майна"

Верховний Суд України, розглянувши касаційну скаргу Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на постанову Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р. у справі за позовом Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до ТОВ ôКультурно-комерційний центр ôКиївö, третя особа - Головне управління комунальної власності міста Києва, про розірвання договору оренди та виселення,

У липні 2004 р. Головне управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації звернулося у господарський суд м. Києва з позовом до “Культурно-комерційного центру “Київ” про розірвання договору оренди нежилого будинку № 4 по вул. Річній в м. Києві від 19 серпня 1992 р., укладеного між Комітетом мистецтв Київської міської державної адміністрації та відповідачем (орендарем), та про виселення відповідача із спірного приміщення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем порушені умови договору оренди, зокрема, орендоване приміщення використовується не за призначенням, не здійснюється компенсація податку на землю та не сплачуються орендні платежі, об’єкт оренди передано у користування іншим особам без згоди орендодавця, не проводяться поточний та капітальний ремонти. А тому зазначені обставини є підставами для розірвання договору оренди та виселення відповідача із спірного приміщення.

Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на необґрунтованість та безпідставність позовних вимог.

Третя особа позовні вимоги підтримала повністю.

Рішенням господарського суду м. Києва від 28 вересня 2004 р. позов задоволено

Рішення мотивовано тим, що відповідач користується майном в порушення умов договору оренди, а саме: не сплачує орендну плату та платежі на відшкодування податку на землю (заборгованість склала 130102, 48 грн.), без дозволу орендодавця передав частину орендованого приміщення в користування іншим фізичним та юридичним особам, діяльність яких не пов’язана зі сферою культури; самовільно провів перепланування приміщень та здійснив будівництво гаражів на території біля орендованого приміщення, орендоване приміщення утримує в неналежному стані (не проводив поточний, капітальний ремонти).

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 7 грудня 2004 р. зазначене рішення суду першої інстанції залишено без змін з тих же підстав.

Оскарженою постановою Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р. рішення та постанову судів першої та апеляційної інстанцій у справі скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду м. Києва в іншому складі суддів.

Постанова мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не надано належної правової оцінки доводам відповідача про проведення ним поточного та капітального ремонту орендованого приміщення, про що свідчать наявні в матеріалах справи документи. Судом були прийняті до уваги лише документи, які були складені і подані суду позивачем, що є порушенням вимог господарського процесуального законодавства. Суд не призначив судову експертизу на предмет з’ясування технічного стану орендованого приміщення, хоча роз’яснення цього питання потребують спеціальних знань, а, поданий позивачем висновок Науково-дослідного і проектно-технологічного центру від 31 серпня 2004 р. щодо цього не може бути прийнятий як доказ у справі в розумінні ст. 32 ГПК.

У касаційній скарзі позивач ставить питання про скасування зазначеної постанови Вищого господарського суду України з підстав її невідповідності рішенням Верховного Суду України з питань застосування законодавства про оренду, неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Верховного Суду України від 7 квітня 2005 р. порушено провадження з перегляду у касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р. у справі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 19 серпня 1992 р. між Комітетом мистецтв Київської міської державної адміністрації, правонаступником якого є позивач, (орендодавець) та ТОВ Культурно-комерційний центр “Київ” (орендар) був укладений договір оренди нежилих будинків, приміщень (далі - договір), за п.1 якого орендодавець на основі розпорядження Представника Президента України у м. Києві № 883 від 20 серпня 1992 р. передав, а орендар прийняв в орендне користування для проведення діяльності по сприянню найбільш повного задоволення потреб населення в послугах культури та організації різноманітних форм дозвілля будинок по вул. Річній,4 у м. Києві, загальною площею 2 324,8 кв.м., строком до 1 вересня 2007 р.

Задовольняючи позов про розірвання договору оренди та виселення, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив з положень ст. 783 ЦК України, якими передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору, наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Судами встановлено, що відповідач всупереч умов договору не сплачував орендну плату та компенсацію податку на землю, інші витрати по утриманню приміщення; об’єкт оренди використовувався не за призначенням; без згоди орендодавця; об’єкт оренди передано у користування іншим особам, проведено переобладнання приміщення без відповідних дозволів; самовільно без відповідних дозволів здійснена забудова гаражів; поточний та капітальний ремонт не проводився.

Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди визначені ст. 27 Закону “Про оренду державного та комунального майна”, згідно якої у разі розірвання договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди .

Скасовуючи рішення та постанову судів першої та апеляційної інстанцій, Вищий господарський суд України виходив з того, що судами було допущено порушення норм господарського процесуального законодавства, оскільки не надано належної правової оцінки доводам та наданим доказам відповідача щодо здійснення ним поточного та капітального ремонтів орендованого приміщення, тому суд прийшов до висновку про необґрунтованість та незаконність, прийнятих у справі попередніми інстанціями, рішень.

Проте погодитися з висновком Вищого господарського суду України не можна, оскільки кожна із обставин, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій щодо невиконання відповідачем спірного договору оренди, є окремою підставою для його розірвання на вимогу орендодавця і по своїй суті зазначені судові рішення є такими, що відповідають вимогам чинного законодавства.

За таких обставин, оскаржена постанова Вищого господарського суду України підлягає скасуванню, а постанова суду апеляційної інстанції - залишенню в силі.

Виходячи з викладеного та керуючись ст.ст. 111¹⁷ - 111²⁰ ГПК, Верховний Суд України

Касаційну скаргу Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) задовольнити, постанову Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р. скасувати, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 7 грудня 2004 р. залишити без змін.

Постанова остаточна і оскарженню не підлягає.