Розглядаючи спір про визнання дійсним договору оренди нерухомого майна, судам слід з’ясувати, чи дотримано сторонами вимог чинного законодавства щодо обов’язкової державної реєстрації такої угоди, оскільки невиконання вказаного положення закону тягне нікчемність даного правочину

У жовтні 2007 р. приватне підприємство “Надежда-К.С.” (далі — ПП) звернулося до Господарського суду АР Крим із позовом до Новосвітської селищної ради м. Судака АР Крим (далі — Рада) про визнання дійсним договору оренди комунального майна, мотивуючи його тим, що 29 травня 2006 р. між ним та Радою укладено договір оренди комунального майна з правом викупу, за яким відповідач передав позивачу у строкове платне користування (до 29 травня 2036 р.) будівлю колишньої насосної станції площею 105,8 кв. метрів, яка розташована на земельній ділянці площею 0,07 га на трасі Новий Світ – Судак, для реконструкції під офіс. На виконання умов цього договору орендар відповідно до акту прийому-передачі від 29 травня 2006 р. прийняв орендоване приміщення та почав сплачувати орендну плату у розмірі та термін, передбачені вказаною угодою. Оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося часткове виконання договору, але відповідач ухиляється від його нотаріального посвідчення, позивач, посилаючись на ч. 2 ст. 220 ЦК, просив суд про задоволення своїх вимог.

Заперечуючи проти позову, Рада пред’явила зустрічний позов про визнання спірного договору недійсним, посилаючись на те, що дана угода не відповідає вимогам Закону України від 4 квітня 1992 р. № 2269-ХІІ “Про оренду державного та комунального майна” (далі — Закон) і суперечить Методиці розрахунку та порядку використання плати за оренду комунального майна Новосвітської селищної ради (далі — Методика розрахунку), затвердженій рішенням вказаної ради від 12 березня 2003 р. № 5. Крім того, позивач за зустрічним позовом також зазначив, що рішення Ради від 30 травня 2006 р. № 13, яким було затверджено спірний договір, скасовано рішенням цієї ж ради від 15 травня 2007 р. №57/12.

Рішенням Господарського суду АР Крим від 24 грудня 2007 р., залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 5 березня 2008 р., первісний позов задоволено, у зустрічному позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 29 травня 2008 р. зазначену постанову апеляційного господарського суду залишено без змін.

Ухвалою колегії суддів Верховного Суду України від 7 серпня 2008 р. за касаційною скаргою Ради порушено провадження з перегляду у касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 29 травня 2008 р..

У касаційній скарзі ставиться питання про скасування оскаржуваної постанови та передачу справи на новий розгляд до суду першої інстанції. В обґрунтування скарги зроблено посилання на порушення судом касаційної інстанції норм матеріального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників ПП, Ради, обговоривши доводи касаційної скарги та перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Залишаючи без змін рішення судів першої та апеляційної інстанцій, Вищий господарський суд України виходив із того, що по спірному договору було досягнуто згоди з усіх істотних умов та відбулося його часткове виконання, а відтак цей договір відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК є дійсним.

Проте з таким висновком погодитися не можна.

Частиною 1 ст. 12 Закону передбачено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Під час розгляду спору судами встановлено, що рішенням Ради від 15 травня 2007 р. № 52/12 було скасовано рішення цієї ж Ради від 30 травня 2006 р. № 13 “Про затвердження договору оренди комунального майна – будівлі колишньої насосної станції, з приватним підприємством “Надежда-К.С.”, а відтак висновок судів нижчих інстанцій про те, що між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов спірного договору, а також те, що відповідач за первісним позовом погодився на такі умови і безпідставно ухиляється від нотаріального посвідчення вказаної угоди є передчасним.

Статтею 10 Закону встановлено, що істотною умовою договору оренди комунального майна є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 цього Закону методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, визначаються органами місцевого самоврядування.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, Рада вказувала на те, що договір оренди від 29 травня 2006 р. не відповідає Методиці розрахунку що призвело до заниження орендної плати майже у 10 разів.

Дослідження вказаної обставини також має істотне значення для правильного вирішення питання щодо наявності згоди з усіх істотних умов спірного договору, проте вищезазначені доводи Ради залишилися поза увагою та оцінкою суду.

Крім того, відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 793 ЦК договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Водночас ст. 794 ЦК передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Зі змісту ч. 3 ст. 640 цього Кодексу вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації.

Отже, згідно з ч. 1 ст. 210 ЦК такі правочини є вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Водночас, розглядаючи спір, суди нижчих інстанцій не досліджували питання, чи дотримано сторонами вимог чинного законодавства щодо державної реєстрації оспорюваного договору оренди, оскільки невиконання вказаного положення закону тягне нікчемність даного правочину.

Хоча дослідження вказаної обставини має істотне значення для правильного вирішення спору як за первісним, так і за зустрічним позовом, суди на неї уваги не звернули та залишили без належної правової оцінки.

За таких обставин всі ухвалені у справі судові рішення не можуть вважатися законними й обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд.

Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду необхідно врахувати, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального закону і всебічно перевіривши обставини, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, а обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

При цьому суду необхідно з’ясувати дійсні права та обов’язки сторін, оцінити правовий зміст заявлених позовних вимог і в залежності від встановленого вирішити спір відповідно до закону.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 111¹⁷—111²¹ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України

касаційну скаргу Ради задовольнила: постанову Вищого господарського суду України від 29 травня 2008 р., постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 5 березня 2008 р. та рішення Господарського суду АР Крим від 24 грудня 2007 р. скасувала, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.