Згідно приписів ст. 764 ЦК України та ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.

Здійснення сплати платежів за користування орендованим майном не є безспірною ознакою продовження договору оренди, термін дії якого закінчився

У липні 2007 р. відкрите акціонерне товариство “Алуштинська міська друкарня” (далі — Товариство) звернулося до Господарського суду АР Крим із позовом до Алуштинської міської ради АР Крим (далі — Міськрада), третя особа — комунальне підприємство “Управління міського господарства” (далі — Управління) про визнання договору оренди нерухомого майна № 36 від 2 червня 1997 р., укладеного Товариством та представництвом Фонду майна АР Крим в м. Алушті, продовженим до 2 липня 2017 р.

Позовні вимоги обґрунтовувались посиланням на те, що 2 червня 1997 р. Товариством та представництвом Фонду майна АР Крим в м. Алушті (правонаступником якого є Міськрада) було укладено договір оренди № 36, предметом якого є нежитлові приміщення площею 803,1 кв. метрів у м. Алушті. Пунктом 4.1 цього договору передбачено, що договір укладено на 10 років з моменту початку його дії, тобто з 2 червня 1997 р. по 2 червня 2007 р. Також позивач зазначив, що п. 3.2.2 цього ж договору встановлено, що у разі припинення строку дії договору орендодавець зобов’язаний своєчасно прийняти від орендаря майно протягом 10 днів. Оскільки після спливу строку дії договору оренди Міськрада та Управління (балансоутримувач) необхідні дії, направлені на повернення орендованого майна від позивача не здійснили та не заявили про припинення або зміну умов договору, позивач вважає договірні відносини фактично продовженими. Крім того, позивач користується орендованим майном та сплачує орендну плату. При цьому Товариство послалося на положення статей 763, 764 ЦК, ст. 384 ГК та ч. 2 ст. 17 Закону України від 10 квітня 1992 р. № 2269-ХІІ “Про оренду державного та комунального майна” (далі — Закон № 2269-ХІІ).

Відповідач проти позову заперечував посилаючись на приписи ч. 2 ст. 26 Закону № 2269-ХІІ, відповідно до якої договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Також Міськрада зазначила, що відповідно до ст. 118 Закону України від 19 грудня 2006 р. № 489-V “Про Державний бюджет України на 2007 рік” у 2007 р. передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 р. (крім договорів оренди державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми. На виконання зазначених вимог закону 19 лютого 2007 р. позивача було поінформовано про обов’язкове проведення конкурсу після закінчення дії договору оренди. Крім того, листом від 29 травня 2007 р. № 192/02 Управління просило позивача повернути орендоване майно за актом прийому-передачі у зв’язку з закінченням терміну дії договору оренди.

Рішенням Господарського суду АР Крим від 16 серпня 2007 р. позов задоволено. Визнано договір оренди нерухомого майна № 36 від 2 червня 1997 р. продовженим до 2 липня 2017 р.. Рішення вмотивовано тим, що оскільки після закінчення строку дії договору оренди Управлінням пред’являлися Товариству рахунки на сплату послуг за користування орендованими приміщеннями (рахунок № 716 від 31 липня 2007 р.), які Товариство сплачувало (платіжне доручення № 600 від 14 серпня 2007 р.), судом зроблено висновок про продовження між сторонами договірних відносин. При цьому суд послався на ст. 218 ГК, статті 17, 28 Закону № 2269-ХІІ.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 9 жовтня 2007 р. та постановою Вищого господарського суду України від 27 лютого 2008 р. зазначене рішення залишено без змін з тих же підстав.

15 травня 2008 р. колегією суддів Верховного Суду України за касаційними скаргами відділу по управлінню комунальною власністю Міськради (далі — відділ Міськради) та Міськради порушено провадження з перегляду у касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 27 лютого 2008 р. у справі № 2-11/9948-2007. У касаційних скаргах ставиться питання про скасування всіх зазначених судових рішень у справі та передачу справи на новий розгляд до суду першої інстанції з мотивів невідповідності оскарженої постанови рішенням Верховного Суду України з питань застосування норм матеріального права, виявлення різного застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону у аналогічних справах, неправильного застосування норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, розглянувши доводи касаційних скарг, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з таких підстав.

Спірні відносини між сторонами щодо оренди нежитлового приміщення площею 803,1 кв. метрів у м. Алушті виникли з приводу продовження на новий термін договору оренди після закінчення його строку.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені ст. 764 ЦК, ст. 17 Закону № 2269-ХІІ та опосередковано нормою ч. 4 ст. 291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.

Відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в ч. 2 ст. 17 Закону № 2269-ХІІ, відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Судами першої та апеляційної інстанцій було встановлено, і це підтверджено матеріалами справи, що листом від 29 травня 2007 р. № 192/02 Управління пропонувало Товариству повернути орендоване ним майно за актом прийому-передачі у зв’язку з закінченням терміну дії договору оренди.

31 липня 2007 р. Управління виставило Товариству рахунок № 716 на сплату орендної плати за липень 2007 р., який був оплачений орендарем на підставі платіжного доручення № 600 від 14 серпня 2007 р.

Водночас, виставлення Управлінням рахунків на сплату платежів за користування майном, які були оплачені Товариством, не можна розцінювати як згоду орендодавця на пролонгацію договору оренди від 2 червня 1997 р. № 36, оскільки Товариство сплачувало кошти за фактичне користування майном. Здійснення платежів не є підставою продовження договору, термін дії якого закінчився.

Господарські суди належної юридичної оцінки цьому факту не дали і не з’ясували чи можуть такі дії Управління розцінюватися як зміна висловленого ним ставлення щодо припинення договору оренди.

Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 29 грудня 1976 р. № 11 “Про судове рішення” рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального закону і всебічно перевіривши обставини, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, а обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Оскільки помилкове застосування судом норм процесуального та матеріального права призвело до неправильного вирішення спору, всі постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа — направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду слід врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір відповідно до закону.

Керуючись статтями 111¹⁷—111²¹ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України касаційні скарги відділу Міськради та Міськради задовольнила: постанову Вищого господарського суду України від 27 лютого 2008 р. у справі № 2-11/9948-2007, постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 9 жовтня 2007 р. та рішення Господарського суду АР Крим від 16 серпня 2007 р. скасувала і передала справу на новий розгляд до суду першої інстанції.