Перехід права власності на весь будинок до позивача можливий лише за умови здійснення реконструкції і відселення мешканців та юридичних осіб з приватизованих приміщень, тому, не виконавши умови конкурсу та інвестиційного договору, товариство з обмеженою відповідальністю не набуло права власності на будинок, у тому числі і на спірне майно. Укладення власниками майна спірних договорів купівлі-продажу не стосується прав і обов’язків позивача, тому суд не мав правових підстав для визнання їх недійсними

У грудні 2006 р. мале підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю з міжнародного гуманітарного співробітництва «Дружба» (далі — ТОВ «Дружба») звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом до Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної в м. Києві ради (далі — Управління), ТОВ «Салон «Валентина» та ТОВ «Укрпромметал» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 213,2 кв. метра в будинку в м. Києві від 20 березня 2006 р., укладеного між Управлінням та ТОВ «Салон «Валентина» (далі — договір від 20 березня 2006 р.), та від 5 жовтня 2006 р., укладеного між ТОВ «Салон «Валентина» та ТОВ «Укрпромметал» (далі — договір від 5 жовтня 2006 р.).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що вказані договори укладені з порушенням вимог ст. 658 ЦК, оскільки Шевченківська районна у м. Києві рада не приймала рішення про відчуження спірного нежитлового приміщення і право на прийняття рішення про продаж вказаного приміщення Управлінню не делегувала. Крім того, позивач є інвестором реконструкції зазначеного будинку і відповідно до умов договору інвестування від 11 квітня 2005 р. № 07/05 (далі — договір від 11 квітня 2005 р.) після завершення реконструкції та введення будинку в експлуатацію набуває права власності на будинок, у тому числі і на спірне нежитлове приміщення.

Відповідачі проти позову заперечили, пославшись на безпідставність позовних вимог та відповідність спірних договорів вимогам законодавства.

Господарський суд м. Києва рішенням від 1 листопада 2007 р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19 червня 2007 р., у задоволенні позову відмовив. Судові рішення обґрунтовані тим, що спірні договори укладені з дотриманням вимог статей 203, 215, 658 ЦК та Закону від 6 березня 1992 р. № 2171-XII «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (далі — Закон № 2171-XII).

Вищий господарський суд України постановою від 15 листопада 2007 р. вказані судові рішення скасував, а позов задовольнив: визнав недійсними договори від 20 березня та 5 жовтня 2006 р.

17 січня 2008 р. Верховний Суд України порушив касаційне провадження з перегляду зазначеної постанови Вищого господарського суду України за касаційними скаргами ТОВ «Укрпромметал», ТОВ «Салон «Валентина» та Управління. Скарги мотивовані неоднаковим застосуванням Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних справах і невідповідністю постанови рішенням Верховного Суду України з питань застосування норм матеріального права.

Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, обговоривши наведені у касаційній скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України визнала, що скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Скасовуючи судові рішення у справі, касаційний суд дійшов висновку, що договір від 20 березня 2006 р. укладений з порушенням прав ТОВ «Дружба» та вимог статей 3, 7, 9, 11, 23 Закону від 4 березня 1992 р. № 2163-XII «Про приватизацію державного майна» та Закону № 2171-XII зі змінами та доповненнями, внесеними Законом від 15 травня 1996 р. № 189/96-ВР.

З цим погодитися не можна з таких підстав.

У Законі № 2171-XII встановлено правовий механізм приватизації цілісних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 2 зазначеного Закону об’єктами малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно.

Переліки об’єктів, що перебувають у державній і комунальній власності та підлягають приватизації, затверджують Фонд державного майна України, Верховна Рада АР Крим, місцеві ради за поданням органів приватизації.

Їх приватизація здійснюється шляхом продажу на аукціоні, за конкурсом та шляхом викупу (ч. 1 ст. 7 Закону № 2171-XII).

Господарські суди встановили, що 12 сесія XXII скликання Шевченківської районної ради народних депутатів рішенням від 9 жовтня 1997 р. № 112 відповідно до Закону № 2171-XII затвердила перелік об’єктів комунальної власності Шевченківського району, що приватизуються шляхом викупу, і спірне нежитлове приміщення, яке підлягало викупу ТОВ «Салон «Валентина», у ньому зазначено (далі — рішення № 112).

Продавцем об’єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності, згідно зі ст. 4 Закону № 2171-XII та ст. 17 Закону від 21 травня 1997 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» є Управління, яке з дотриманням вимог статей 7—12 Закону № 2171-XII уклало нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського національного округу договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна з ТОВ «Салон «Валентина», зареєстрованого того ж дня у Державному реєстрі правочинів, Інструкція про ведення якого затверджена наказом Міністерства юстиції України від 18 серпня 2004 р. № 86/5, зареєстрована в зазначеному Міністерстві цього ж дня за № 1022/9621. Покупець умови договору купівлі-продажу виконав, вартість сплатив і за актом приймання-передачі приміщення від 28 квітня 2006 р. прийняв вказане нежитлове приміщення.

Право володіння, користування і розпорядження об’єктом приватизації переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного об’єкта приватизації, а право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, державною реєстрацією правочину, його нотаріальним посвідченням та актом приймання-передачі зазначеного майна (статті 22, 23 Закону № 2171-XII).

Договір є укладеним відповідно до ст. 638 ЦК, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Сторони такої згоди досягли, тому висновок судів першої й апеляційної інстанцій про відповідність договору купівлі-продажу вимогам Закону № 2171-XII, на підставі якого ТОВ «Салон «Валентина» стало власником майна, є законним і обґрунтованим.

Право продажу товару на підставі ст. 658 ЦК, крім випадків примусового продажу, встановлених законом, належить власнику товару.

Апеляційний суд обґрунтовано визнав, що власник майна — ТОВ «Салон «Валентина» з дотриманням вимог гл. 54 ЦК відчужило спірне майно шляхом укладення договору купівлі-продажу з ТОВ «Укрпромметал» 5 жовтня 2006 р.

Висновок касаційного суду щодо укладення зазначених договорів купівлі-продажу майна з порушенням вимог Закону «Про приватизацію державного майна» та ст. 658 ЦК є помилковим.

Безпідставним є посилання касаційного суду про порушення прав інвестора за договором від 14 квітня 2005 р., укладеним з Шевченківською райдержадміністрацією, за умовами якого ТОВ «Дружба» набуло права власності на весь будинок, у тому числі і на спірне майно.

Вищий господарський суд України не звернув уваги на те, що розпорядження Київської міської державної адміністрації від 12 липня 2004 р. № 1253 «Про затвердження переліку будинків, які підлягають реконструкції або реставрації в м. Києві у 2004 році»; розпорядження Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації від 30 грудня 2004 р. № 2343 та договір від 10 квітня 2005 р. прийняті значно пізніше рішення власника майна — Шевченківської районної ради м. Києва про приватизацію спірного нежилого приміщення шляхом викупу його ТОВ «Салон «Валентина», яке було виконано під час розгляду Господарським судом м. Києва справи № 30/390 за позовом ТОВ «Салон «Валентина» до Управління за участю третьої особи — позивача у справі, що розглядається, про спонукання до укладення договору купівлі-продажу.

За умовами конкурсу реставрації будинку (загальна площа 1 тис. 766,9 кв. метра) та договору від 10 квітня 2005 р. у разі сплати коштів позивач отримає частину будинку у власність тільки після завершення реконструкції і реставрації (за винятком приватизованих житлових та нежитлових будівель). У разі вирішення інвестором питання відселення мешканців та юридичних осіб з приватизованих приміщень, за їх згодою, та оформлення у власність цих приміщень, інвестору передається весь будинок до завершення реконструкції.

Таким чином, перехід права власності на весь будинок до позивача можливий лише за умови здійснення реконструкції і відселення мешканців та юридичних осіб з приватизованих приміщень. Не виконавши умови конкурсу та договору від 10 квітня 2005 р., ТОВ «Дружба» не набуло права власності на весь будинок, у тому числі і на спірне майно.

Укладення власниками майна спірних договорів купівлі-продажу не стосується прав і обов’язків позивача, тому у касаційного суду не було правових підстав для визнання їх недійсними.

Верховний Суд України на підставі положень статей 6, 8 Конституції України не визнав за необхідне направляти справу на новий розгляд до суду першої інстанції, оскільки це суперечило б положенням ст. 125 Основного Закону і статей 2, 39 Закону від 7 лютого 2002 р. № 3018-ІІІ «Про судоустрій України» в частині визначення статусу Верховного Суду України та його завдання забезпечити законність у здійсненні правосуддя і викликало б конституційно недопустиму необхідність скасування законного рішення суду апеляційної інстанції. У зв’язку з цим наведений у ст. 111¹⁸ ГПК перелік наслідків розгляду касаційної скарги на постанову Вищого господарського суду України не вважається правовою перешкодою для прийняття зазначеного рішення.

За таких обставин Судова палата у господарських справах Верховного Суду України, керуючись статтями 111¹⁷—111¹⁹ ГПК, касаційні скарги ТОВ «Укрпромметал», ТОВ «Салон «Валентина» та Управління задовольнила: постанову Вищого господарського суду України від 15 листопада 2007 р. скасувала, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 19 червня 2007 р. залишила в силі.