Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Договір оренди земельної ділянки, який не містить необхідної інформації про об’єкт оренди як одну з істотних умов договору оренди землі, не є укладеним. Неукладений договір не породжує для сторін прав та обов’язків, на досягнення яких було спрямоване їх волевиявлення під час документального оформлення договору.
У разі передчасної передачі майна на виконання юридично ще не укладеного договору право на це майно у набувача не виникає і власник може витребувати його в порядку, встановленому гл. 83 ЦК України

У травні 2010 р. Г. звернувся до суду з позовом до приватного сільськогосподарського підприємства «Сокиринське» (далі — Підприємство) про розірвання договору оренди.

Позивач зазначив, що в березні 2007 р. уклав з відповідачем договір, за яким передав в оренду належну йому земельну ділянку площею 2,16 га. Пославшись на порушення Підприємством умов договору оренди, Г. просив про розірвання цього договору.

Пізніше позивач змінив позовні вимоги і просив витребувати від відповідача належну йому земельну ділянку як таку, якою той користується без достатньої правової підстави, адже договір через недосягнення його сторонами згоди з усіх істотних умов договору оренди землі не є укладеним і права користування землею для відповідача не породжує.

Срібнянський районний суд Чернігівської області рішенням від 15 червня 2010 р., залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Чернігівської області від 27 серпня 2010 р., у позові відмовив.

У касаційній скарзі Г., посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду й ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Заслухавши доповідь судді Верховного Суду України, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Відмовляючи в позові про повернення безпідставно набутої земельної ділянки, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що відповідач користується спірною земельною ділянкою на підставі укладеного з позивачем договору її оренди, а позивач не довів факту використання її відповідачем без достатньої правової підстави.

Однак із таким висновком погодитися не можна.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законом як істотні.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі — Закон № 161-XIV) істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід’ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону № 161-XIV є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

На порушення цієї норми Закону № 161-XIV до підписаного сторонами документа не долучено плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, її кадастрового плану та акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію, особливо з урахуванням того, що позивачу належить земельна ділянка площею 3,76 га, а предмет договору — земельна ділянка площею 2,16 га.

Разом з тим інформація про об’єкт оренди (місце розташування земельної ділянки), як зазначено вище, є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки.

Отже, підписаний сторонами документ не містить необхідної інформації про об’єкт оренди як одну з істотних умов договору оренди землі, тобто договір не є укладеним. Неукладений договір не породжує для сторін прав та обов’язків, на досягнення яких було спрямоване їх волевиявлення під час документального оформлення договору.

У разі передчасної передачі майна на виконання юридично ще не укладеного договору право на це майно у набувача не виникає і власник може витребувати його в порядку, встановленому гл. 83 ЦК. Про це йдеться в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Положення ч. 2 ст. 15 Закону № 161-XIV, відповідно до якого недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору оренди землі є підставою для визнання його недійсним, застосуванню не підлягає, оскільки суперечить змісту ч. 1 ст. 215 прийнятого пізніше ЦК, згідно з якою недійсним може бути визнано лише укладений договір.

Отже, договір оренди земельної ділянки не є укладеним, тому відповідач користується нею без достатньої правової підстави, а позивач вимагає витребування від відповідача безпідставно набутого майна.

Спірні правовідносини регулюються статтями 1212 та 1213 ЦК, відповідно до яких набувач зобов’язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Суд на зазначене положення закону та обставини справи уваги не звернув, належної оцінки їм не дав і ухвалив помилкове рішення через неправильне застосування норм матеріального права, що за ст. 341 ЦПК є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення про задоволення позову.

Керуючись ч. 1 ст. 638, статтями 1212 та 1213 ЦК, ст. 15 Закону № 161-XIV, п. 5 ч. 1 ст. 336, ст. 341, ч. 2 ст. 344 ЦПК, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України касаційну скаргу Г. задовольнила: рішення Срібнянського районного суду Чернігівської області від 15 червня 2010 р. та ухвалу Апеляційного суду Чернігівської області від 27 серпня 2010 р. скасувала, постановила витребувати від Підприємства земельну ділянку площею 2,16 га та повернути її Г.