Зважаючи на те, що відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК України необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов’язання цього органу укласти такий договір за відсутності відповідного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України, компетенції на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими ст. 152 цього Кодексу, з обов’язковим дотриманням норм чинного законодавства

Господарський суд Сумської області рішенням від 27 грудня 2007 р. позов задовольнив.

Харківський апеляційний господарський суд постановою від 13 травня 2008 р. рішення суду першої інстанції скасував і прийняв нове, яким у задоволенні позову відмовив.

Вищий господарський суд України постановою від 22 жовтня 2008 р. постанову апеляційного господарського суду скасував, а рішення місцевого господарського суду залишив у силі.

Колегія суддів Верховного Суду України ухвалою від 15 січня 2009 р. за касаційною скаргою Ради порушила провадження з перегляду в касаційному порядку зазначеної постанови Вищого господарського суду України.

У касаційній скарзі Рада просила скасувати постанову суду касаційної інстанції та залишити в силі постанову апеляційного господарського суду. На обґрунтування скарги зроблено посилання на невідповідність оскаржуваної постанови положенням Конституції України, рішенням Верховного Суду України з питань застосування норм матеріального права, різне застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних справах, а також на порушення судом касаційної інстанції норм матеріального права.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, обговоривши наведені у касаційній скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України дійшла висновку, що скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, яким позов було задоволено, Вищий господарський суд України виходив із того, що на підставі приписів ст. 377 ЦК при відчуженні будівлі або споруди до набувача зазначеного нерухомого майна автоматично переходить право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене. Отже, позивач згідно із законом набув право користування спірною земельною ділянкою внаслідок укладення 16 жовтня 2006 р. договору купівлі-продажу розміщеного на ній нежитлового приміщення, тобто необхідності у прийнятті Радою відповідного рішення про надання позивачу спірної ділянки у користування немає.

Проте із цим висновком погодитися не можна з таких підстав.

Згідно зі ст. 13 Конституції земля є об’єктом права власності українського народу. Від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Основним Законом.

Зі змісту ст. 12 ЗК (у редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) убачається, що розпорядження землями територіальної громади міста, в тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу.

За ч. 1 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

У п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону від 21 травня 1997 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Відповідно до ч. 3 ст. 16 Закону від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІV «Про оренду землі» сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що питання укладення з позивачем договору оренди спірної земельної ділянки на сесії Ради не розглядалось. Це також підтверджується документами, наявними у матеріалах розглядуваної справи.

Зважаючи на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов’язання цього органу укласти такий договір за відсутності відповідного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією, компетенції на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими ст. 152 ЗК з обов’язковим дотриманням норм чинного законодавства.

Отже, задовольняючи позов, суди не врахували право Ради самостійно вирішувати питання щодо надання в користування земельної ділянки, оскільки відповідно до ст. 123 зазначеного Кодексу до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання Ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.

Крім того, суди неправомірно зобов’язали Раду укласти з позивачем договір оренди землі із зазначенням чітко визначеного розміру земельної ділянки, оскільки згідно з вимогами ст. 12 ЗК розмір орендованої ділянки самостійно визначається її власником.

Водночас не можна залишити в силі постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13 травня 2008 р., беручи до уваги таке.

За ч. 1 ст. 377 ЦК до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Відповідно до ч. 3 цієї статті, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Аналогічна норма закріплена в ч. 2 ст. 120 ЗК (у чинній на сьогодні редакції).

Як установили суди першої та апеляційної інстанцій, 16 жовтня 2006 р. між Фірмою та товариством з обмеженою відповідальністю «Торгівельний дім «Альянс» (далі — ТОВ) було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, за яким останній передав позивачу у власність нежитлове приміщення (підвальне приміщення кафе на 24 місця) загальною площею 135,6 кв. метра, розташоване на земельній ділянці Ради.

Суди також установили, що позивач реконструював це приміщення шляхом прибудови та надбудови другого поверху, внаслідок чого його площа збільшилась до 819,1 кв. метра.

Господарський суд Сумської області рішенням від 10 вересня 2007 р. визнав за позивачем право власності на зазначене реконструйоване приміщення.

Отже, спочатку Фірма набула право власності лише на частину будівлі — підвальне приміщення, що на підставі приписів ч. 3 ст. 377 ЦК не дає позивачу право на одноосібне користування тією частиною земельної ділянки, на якій розміщена будівля.

Крім того, розглядаючи позов про визнання за Фірмою права користування спірною земельною ділянкою площею 0,05 га, суди не дослідили, чи надавалась у користування колишньому власнику підвального приміщення — ТОВ земельна ділянка для обслуговування цього нерухомого майна та яка реальна площа ділянки необхідна позивачу для обслуговування належного йому об’єкта нерухомості; не визначили, яка загальна площа будівлі, розташованої за наведеною адресою, не встановили її правовий режим, не перевірили, чи наявні інші співвласники цієї будівлі, а якщо так, то чи зачіпають їх інтереси рішення, прийняті у справі, що розглядається.

Дослідження цих обставин має істотне значення для правильного вирішення питання про наявність чи відсутність у позивача права користування спірною земельною ділянкою, проте суди на них уваги не звернули та залишили без належної правової оцінки.

Виходячи з викладеного, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України, керуючись статтями 111¹⁷—111²¹ ГПК, касаційну скаргу Ради задовольнила частково: постанови Вищого господарського суду України від 22 жовтня 2008 р., Харківського апеляційного господарського суду від 13 травня 2008 р. та рішення Господарського суду Сумської області від 27 грудня 2007 р. скасувала і передала справу на новий розгляд до суду першої інстанції.