Позовні вимоги ТОВ мотивувало тим, що воно за згодою відповідача за рахунок власних коштів здійснило модернізацію та провело комплекс реставраційних і оздоблювальних робіт об’єкта оренди, внаслідок чого була істотно підвищена його вартість, тому в нього як у орендаря відповідно до ч. 1 ст. 332 та ч. 4 ст. 778 ЦК виникає право часткової власності на об’єкт оренди.

У процесі розгляду справи позивач уточнив позовні вимоги і просив визнати за ним право власності на зазначені об’єкти нерухомого майна з компенсацією відповідачеві вартості його частки виходячи з дійсної вартості на дату винесення рішення, мотивуючи свої вимоги положеннями норм ч. 4 ст. 778 та п. 1 ч. 1 ст. 365 ЦК, зазначивши при цьому, що частка відповідача у спільному майні є незначною (4,26 %) і не може бути виділена в натурі.

ЗАТ звернулось із зустрічним позовом, у якому просило розірвати договір оренди від 27 березня 1997 р., посилаючись при цьому на відсутність підписаного акта приймання-передачі до договору оренди та порушення орендарем вимог чинного законодавства в частині пожежної безпеки і санітарно-епідеміологічних вимог.

Господарський суд м. Києва рішенням від 26 грудня 2006 р. позов задовольнив: визнав за позивачем право власності на вказане нерухоме майно та постановив стягнути на користь відповідача 556 тис. 675 грн компенсації вартості частки ЗАТ в об’єкті оренди.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Київський апеляційний господарський суд постановою від 27 лютого 2007 р. рішення суду першої інстанції залишив без змін.

Судові акти мотивовані поліпшенням орендарем за згодою орендодавця об’єкта оренди за рахунок власних коштів, у результаті чого створені нові об’єкти іншого функціонального призначення, що стали цілісним майновим виробничим комплексом із повноцінним, завершеним циклом надання послуг у галузі фізкультурної та оздоровчо-спортивної діяльності, а частка відповідача в об’єкті є незначною і виділити її в натурі неможливо.

Вищий господарський суд України постановою від 30 травня 2007 р. вказані рішення попередніх судових інстанцій в частині задоволення позову скасував і прийняв нове, яким у задоволенні позову відмовив повністю. У частині відмови у задоволенні зустрічного позову зазначені судові рішення залишені без змін.

Щодо відмови судами у задоволенні зустрічного позову про розірвання договору оренди, суд касаційної інстанції погодився з висновками місцевого та апеляційного судів про відсутність підстав для його розірвання.

У касаційній скарзі ТОВ просило скасувати зазначену постанову Вищого господарського суду України з підстав її невідповідності Конституції України та неправильного застосування судом норм матеріального права.

Колегія суддів Судової палати у господарських справах Верховного Суду України ухвалою від 21 червня 2007 р. порушила касаційне провадження з перегляду названої постанови Вищого господарського суду України.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України визнала, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як установили суди попередніх інстанцій, ЗАТ і ТОВ уклали договір оренди нежилих приміщень, за умовами якого останньому було передано у платне користування нерухоме майно з метою здійснення діяльності, пов’язаної з наданням послуг у сфері оздоровлення та заняття фізкультурно-спортивною діяльністю.

Згідно з п. 1.2 договору оренди до складу об’єкта оренди входять: приміщення цоколю під центральною трибуною, нежилі приміщення під офіс та магазин, інші спортивні споруди і приміщення підприємства громадського харчування, яке за згодою сторін (додаткова угода від 15 квітня 1997 р. до договору оренди) підлягає модернізації з метою поліпшення категорії обслуговування та збільшення кількості місць.

Загальна вартість переданого майна становила 55 тис. 211 грн.

Відповідно до договору оренди, додаткової угоди від 15 квітня 1997 р. до договору оренди, керуючись погоджувальним листом ЗАТ від 27 березня 1997 р. та виконуючи затверджені ЗАТ плани проведення ремонтно-будівельних робіт, ТОВ здійснило поліпшення орендованого майна.

Суди встановили, що виконані ТОВ ремонтно-будівельні роботи з поліпшення та переобладнання об’єктів оренди зроблені за згодою орендаря, є невід’ємними поліпшеннями, які якісно і функціонально змінили об’єкти оренди, значно покращили їхній технічний стан та підвищили їхню вартість.

Положеннями ч. 3 ст. 773 ЦК визначено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 778 цього ж Кодексу наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, також лише за згодою наймодавця.

При цьому ч. 4 ст. 778 ЦК визначено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

У ч. 1 ст. 776 ЦК вказано, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Вирішуючи питання щодо визначення розміру часток сторін в об’єкті оренди, суди не врахували вартість витрат орендаря на проведення поточних ремонтних робіт об’єкта, які мають здійснюватися за його рахунок. Це питання не було предметом оцінки і судової будівельно-технічної експертизи.

Таким чином, із висновком господарських судів про те, що частки сторін у спірному об’єкті оренди є визначеними, погодитися не можна.

Посилання суду касаційної інстанції на необхідність застосування до спірних правовідносин виключно норм чинного законодавства, що регулюють орендні правовідносини, є помилковим, оскільки предметом позовних вимог ТОВ є визнання права спільної власності на об’єкт оренди та припинення права на частку у спільному майні за вимогою співвласника.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 111¹⁷—111²⁰ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України касаційну скаргу ТОВ задовольнила: постанови Вищого господарського суду України від 30 травня 2007 р. і Київського апеляційного господарського суду від 27 лютого цього ж року та рішення Господарського суду м. Києва від 26 грудня 2006 р. скасувала і передала справу на новий розгляд до суду першої інстанції.