Уклавши угоду про пайову (дольову) участь у будівництві житлового комплексу на земельній ділянці, яка відноситься до земель оборони, сторони цієї угоди порушили встановлений законом спеціальний правовий режим земель цієї категорії

У січні 2006 р. заступник Генерального прокурора України пред’явив у Господарському суді м. Києва позов в інтересах держави в особі Міністерства оборони України, Київської міської державної адміністрації, Київської міської ради до державного підприємства «Управління капітального будівництва та інвестицій» Міністерства оборони України (далі — Управління) та товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія «Трансенерго» (далі — Компанія) про визнання недійсною угоди від 27 грудня 2003 р. № 18 про пайову (дольову) участь у будівництві (далі — угода № 18) з моменту укладення.

Прокурор зазначив, що предметом угоди № 18 є дольова (пайова) участь відповідачів у будівництві об’єкта — житлового комплексу з шести 16-поверхових будинків на 575 квартир загальною площею житлової частини 55 тис. 200 кв. метрів та вбудовано-прибудованими приміщеннями із соціальною інфраструктурою на земельній ділянці площею 2,9 гектара військового містечка у Солом’янському районі м. Києва. За умовами угоди № 18 щодо розподілу часток після завершення будівництва Управління отримує 25 % загальної житлової площі в забудованому об’єкті чи рівнозначну за вартістю площу нерухомості в інших районах м. Києва, а також 25 % загальної площі вбудовано-прибудованих приміщень, напівпідземних автостоянок; частка Компанії у розподілі загальної площі об’єкта становить 75 %. Позов мотивувався тим, що угода № 18 не відповідає законодавству України, зокрема статтям 20, 77, 125 ЗК, статтям 1, 4 Закону від 27 листопада 2003 р. № 1345-IV «Про використання земель оборони» (далі — Закон «Про використання земель оборони»), ст. 6 Закону від 6 грудня 1991 р. № 1934-XII «Про Збройні Сили України» (далі — Закон «Про Збройні Сили України»), ст. 6 Указу Президента України від 1 липня 1993 р. № 240/93 «Про інвестування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил України та членів їх сімей» (далі — Указ № 240/93) та п. 3 затвердженого зазначеним Указом Положення про інвестування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил України (далі — Положення про інвестування будівництва).

Управління позов не визнало, пославшись на відсутність порушень вимог ст. 20 ЗК, помилкове застосування Указу № 240/93, невідповідність заявлених вимог положенням ст. 217 ЦК, необґрунтованість мотивів позовної заяви щодо неможливості спорудження в житлових комплексах вбудованих об’єктів соціальної інфраструктури.

Компанія позов не визнала з тих мотивів, що викладені в позовній заяві обставини не відповідають дійсності, а Указ № 240/93 на правовідносини сторін угоди № 18 не поширюється.

Господарський суд м. Києва рішенням від 31 липня 2006 р. позов задовольнив.

Суд визнав, що за своєю правовою природою угода № 18 є змішаним договором, який містить елементи договору про спільну діяльність на основі об’єднання вкладів учасників та інвестиційного договору.

Установивши, що земельна ділянка площею 2,9 гектара у Солом’янському районі м. Києва відноситься до земель оборони, суд виходив із того, що вона має використовуватися за цільовим призначенням і не може бути вкладом Управління у спільну діяльність за угодою № 18. За таких обставин суд визнав, що зазначена угода суперечить вимогам ч. 1 ст. 6 та ст. 14 Закону «Про Збройні Сили України», статей 1, 4 Закону «Про використання земель оборони», ст. 77 ЗК, ч. 1 ст. 1130, ст. 1132, ч. 1 ст. 1134 ЦК.

Суд також зазначив, що сторони угоди № 18 фактично змінили цільове призначення земельної ділянки із земель оборони на землі житлової та громадської забудови, що суперечить ч. 2 ст. 20 ЗК, за якою зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Місцевий суд вважав, що безпідставна зміна цільового призначення земельної ділянки порушує вимоги ч. 3 ст. 6 Закону «Про Збройні Сили України», відповідно до якої передислокація військових частин, а також військових навчальних закладів, установ та організацій Збройних Сил України до рівня з’єднання здійснюється за рішенням Міністерства оборони України за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Господарський суд дійшов висновку, що угода № 18 суперечить п. 3 Положення про інвестування будівництва, відповідно до якого гранична частка житла, яка передається у власність інвестора, не може перевищувати 50 %.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 6 вересня 2006 р. зазначене рішення скасовано, в позові відмовлено.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що частка Управління за угодою № 18 формується за рахунок як житлової площі, так і площ вбудовано-прибудованих приміщень та соціальної інфраструктури, площі напівпідземних автостоянок. Суд виходив із того, що середня ринкова вартість 1 кв. метра нежитлових приміщень у житлових будинках та машиномісця напівпідземної стоянки вища, ніж вартість 1 кв. метра житлових приміщень, тому визнав, що сторони угоди № 18 не порушили порядку розподілу часток, передбаченого Положенням про інвестування будівництва.

Постанова вмотивована також посиланням на ч. 2 ст. 35 ГПК в контексті преюдиціального значення фактів, установлених постановою Вищого господарського суду України від 17 травня 2006 р. у справі за позовом військового прокурора Центрального регіону України в інтересах держави в особі Міністерства оборони України до Управління та Компанії про розірвання угоди від 28 грудня 2003 р. № 22 про пайову (дольову) участь у будівництві. Зокрема, як зазначив суд апеляційної інстанції, цією постановою Вищого господарського суду України встановлено той факт, що Управління є самостійним суб’єктом господарювання та наділено повноваженнями для вирішення питань, які виникають у процесі здійснення його статутної діяльності.

Посилаючись на вказану обставину, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що на угоду № 18, укладену Управлінням як самостійним суб’єктом господарювання, не поширюється дія Указу № 240/93, яким регулюються відносини Міністерства оборони України, інших центральних органів виконавчої влади та інвесторів.

Вищий господарський суд України постановою від 5 грудня 2006 р. зазначену постанову суду апеляційної інстанції залишив без змін. Вищий господарський суд визнав помилковим застосування судом апеляційної інстанції положень ч. 2 ст. 35 ГПК, проте зазначив, що ця помилка у застосуванні норм процесуального права не потягла прийняття неправильного рішення по суті спору.

1 лютого 2007 р. колегія суддів Верховного Суду України за касаційною скаргою Управління та касаційним поданням Генерального прокурора України порушила провадження з перегляду у касаційному порядку названої постанови Вищого господарського суду України. У касаційних скарзі та поданні скаржники просили скасувати оскаржену постанову, постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції з мотивів порушення положень статей 17, 129 Конституції України, виявлення різного застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних справах, неправильного застосування норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін і Генеральної прокуратури України, розглянувши наведені у касаційних скарзі та поданні доводи, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України визнала, що зазначені скарга й подання підлягають задоволенню з таких підстав.

Залишаючи без змін постанову Київського апеляційного господарського суду в розглядуваній справі, Вищий господарський суд України виходив із того, що суд апеляційної інстанції повно та всебічно з’ясував обставини, що мають значення для справи, дав їм належну правову оцінку й ухвалив постанову з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

З цим погодитися не можна.

Суди встановили, що 27 грудня 2003 р. відповідачі уклали угоду № 18, предметом якої є дольова (пайова) участь Компанії в будівництві житлового комплексу на земельній ділянці, відведеній Управлінню під будівництво (п. 1.1 названої угоди).

Суд першої інстанції встановив, що зазначена земельна ділянка знаходиться в межах військового містечка, в якому розташована військова частина.

Згідно зі ст. 77 ЗК землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони можуть перебувати у державній та комунальній власності. Порядок використання земель оборони встановлюється законом. Аналогічне визначення земель оборони міститься у ст. 1 Закону «Про використання земель оборони».

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що в угоді № 18 визначені права й обов’язки відповідачів стосовно будівництва об’єкта на земельній ділянці всупереч установленому законом спеціальному правовому режиму земель, які обслуговують потреби оборони.

Слід зазначити, що суди апеляційної та касаційної інстанцій фактично ухилилися від правової оцінки вказаних обставин, якими обґрунтовувались підстави позову та які мають значення для справи. Відповідно постанови цих судів не спростовують висновків суду першої інстанції щодо невідповідності угоди № 18 вимогам закону як підстави її недійсності.

Виходячи з положень статей 6, 8 Конституції України Судова палата у господарських справах Верховного Суду України не вважає за необхідне направляти справу на новий розгляд до суду першої інстанції, оскільки це суперечило б положенням ст. 125 Основного Закону України, статей 2, 39 Закону від 7 лютого 2002 р. № 3018-III «Про судоустрій України» щодо визначення статусу Верховного Суду України та його завдання забезпечити законність у здійсненні правосуддя і викликало б конституційно недопустиму необхідність скасування законного рішення Господарського суду м. Києва. У зв’язку з цим наведений у ст. 111¹⁸ ГПК перелік наслідків розгляду касаційної скарги на постанову Вищого господарського суду України не є процесуальною перешкодою для прийняття Судовою палатою у господарських справах зазначеного рішення.

Керуючись статтями 111¹⁷—111²⁰ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України касаційну скаргу Управління та касаційне подання Генерального прокурора України задовольнила: постанови Вищого господарського суду України від 5 грудня 2006 р. та Київського апеляційного господарського суду від 6 вересня 2006 р. скасувала, а рішення Господарського суду м. Києва від 31 липня 2006 р. залишила в силі.