Суди не з’ясували, чи отримав орендар у встановленому законом порядку дозвіл на будівництво спірного об’єкту, чи приймався об’єкт нерухомості, право власності на який просить визнати позивач, до експлуатації, а також, чи надавалась земельна ділянка під збудованим об’єктом позивачу у власність або в користування, що є підставою для передачі справи на новий розгляд

У грудні 2004 року ТОВ “Амфібія” подало до господарського суду Автономної Республіки Крим позов (з урахуванням уточнених позовних вимог) до Євпаторійської міської ради, виконавчого комітету Євпаторійської міської ради, управління економіки Євпаторійської міської ради та Євпаторійського міжміського бюро реєстрації та технічної інвентаризації про визнання недійсними рішення виконавчого комітету Євпаторійської міської ради від 30 січня 1998 року № 21 “Про визнання права власності” та рішення виконавчого комітету Євпаторійської міськради про включення колишнього кінотеатру “Схід” у перелік об’єктів, що підлягають приватизації у 2004 році; визнання за позивачем права власності на об’єкт нерухомості – кафе “Шторм”, що складається з приміщень за наведеним переліком та розташований за адресою: м. Євпаторія, вул. Сімферопольська, 26, на земельній ділянці площею 1994 кв.м і зобов’язання Євпаторійського міжміського бюро реєстрації і технічної інвентаризації провести реєстрацію права власності. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачем як орендарем виконувались роботи по створенню та покращенню спірного об’єкту за узгодженням з орендодавцем і власником майна в особі його виконавчого органу. Тому у відповідності з вимогами ст. 331 ЦК України позивач набув право власності на спірне приміщення.

Справа судами розглядалась неодноразово.

Останнім рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 31 липня 2008 року позов задоволено. Визнано за позивачем право власності на об’єкт нерухомості – кафе “Шторм” з прибудовами, що розташований за адресою: Автономна Республіка Крим, м. Євпаторія, вул. Сімферопольська, 26, на земельній ділянці площею 1994 кв.м, та складається з приміщень, зазначених у резолютивній частині рішення. Зобов’язано Євпаторійське міжміське бюро реєстрації та технічної інвентаризації провести реєстрацію права власності позивача на вказаний об’єкт нерухомості.

Рішення мотивовано тим, що спірний об’єкт створено позивачем. Дана обставина є підставою для виникнення права власності ТОВ “Амфібія” на спірний об’єкт нерухомості у відповідності з положеннями ст.ст. 331, 778 ЦК України.

Додатковим рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 15 грудня 2008 року, яке не оскаржувалось в апеляційному порядку, визнано недійсними рішення виконавчого комітету Євпаторійської міської ради від 30 січня 1998 року № 21 “Про визнання права власності” та рішення Євпаторійської міської ради від 17 лютого 2004 року “Про включення колишнього кінотеатру “Схід” до переліку об’єктів, що підлягають приватизації”.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 28 квітня 2009 року рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 31 липня 2008 року скасовано. Позов задоволено частково. Визнано за позивачем право власності на 99/100 часток об’єкту нерухомості – кафе “Шторм” з прибудовами, що розташований по вул. Сімферопольська, 26, у м. Євпаторії, на земельній ділянці площею 1 994 кв.м, та складається з приміщень, зазначених у резолютивній частині постанови. У частині зобов’язання Кримського республіканського підприємства “Бюро реєстрації та технічної інвентаризації в місті Євпаторії” здійснити реєстрацію права власності позивача та в частині визнання недійсним договору оренди від 1 лютого 1995 року та додаткової угоди до нього від 31 грудня 2003 року у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 23 вересня 2009 року № 2-13/17888.1-2007 постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 28 квітня 2009 року залишено без змін.

Постанови обґрунтовані тим, що позивачем, за згодою наймодавця, була створена нова річ. Тому згідно з вимогами ст.ст. 331, 778 ЦК України позивач стає співвласником спірного приміщення – за ним визнано право власності на 99/100 частин кафе “Шторм”.

Ухвалою Верховного Суду України від 18 лютого 2010 року порушено провадження з перегляду постанови Вищого господарського суду України від 23 вересня 2009 року № 2-13/17888.1-2007 за касаційними скаргами Євпаторійської міської ради та виконавчого комітету Євпаторійської міської ради, де поставлено питання про скасування цієї постанови та передачу справи на новий розгляд до суду першої інстанції (вимога Євпаторійської міської ради) або припинення провадження у справі (вимога виконавчого комітету Євпаторійської міської ради). Посилання зроблені на порушення і неправильне застосування норм матеріального та процесуального права та виявлення різного застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону в аналогічних справах.

Заслухавши доповідача, представників сторін та перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає, що касаційна скарга Євпаторійської міської ради підлягає задоволенню, а касаційна скарга виконавчого комітету Євпаторійської міської ради – частковому задоволенню з наступних підстав.

Залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції, Вищий господарський суд України виходив із того, що створення спірного приміщення кафе здійснено позивачем без порушень вимог чинного законодавства України, що є підставою для визнання за ним права власності на 99/100 часток об’єкту нерухомості.

Проте з таким висновком погодитися не можна.

Як встановлено судами, 1 лютого 1995 року між позивачем та Фондом комунальної власності укладено договір оренди літнього кінотеатру “Схід”. Пунктами 2.4 та 4.7 договору передбачено право орендаря на реконструкцію об’єкта оренди з дозволу орендодавця та за погодженням із відповідними службами міста. Згідно з п. 1.2 договору майно, передане в оренду, залишається державною комунальною власністю м. Євпаторії.

Рішенням виконавчого комітету Євпаторійської міської ради народних депутатів від 5 березня 1996 року № 96 “Про перепрофілювання підприємства” колишній кінотеатр “Схід”, який було орендовано позивачем, вирішено перепрофілювати у підприємство громадського харчування.

31 грудня 2003 року між Управлінням економіки міської ради та ТОВ “Амфібія” укладено додаткову угоду до договору оренди від 1 лютого 1995 року. Пунктом 5.4 додаткової угоди серед обов’язків орендаря передбачено здійснення капітального ремонту майна. Відповідно до п. 2.2 передача майна в оренду не тягне за собою виникнення права власності орендатора на це майно, власником майна залишається територіальна громада м. Євпаторії, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Судами встановлено, що позивачем за власні кошти здійсненні реконструкція і капітальний ремонт об’єкта оренди.

Відповідно до ст. 24 Закону України “Про планування і забудову територій” (у редакції, що була чинною на момент вирішення спору) фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов’язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування (далі – дозвіл на будівництво). Фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва об’єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Разом з тим, у матеріалах справи відсутні докази того, що орендар отримав наданий у встановленому законом порядку дозвіл на будівництво спірного об’єкту.

Крім того, згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Водночас, матеріали справи не містять даних, що кафе “Шторм” з прибудовами приймалось до експлуатації.

Ч. 3 ст. 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Однак, за договором оренди позивачу передавалось в строкове платне користування приміщення площею 226, 1 кв.м. У той же час, судами визнано за позивачем право власності на 99/100 часток об’єкту нерухомості на земельній ділянці площею 1 994 кв.м. При цьому, у ТОВ “Амфібія” відсутній документ, що надає право користування земельною ділянкою у таких розмірах, і позивач не звертався до відповідного органу для надання земельної ділянки під вже побудоване майно. Вказана земельна ділянка є власністю територіальної громади м. Євпаторії.

Хоча з’ясування вказаних обставини має істотне значення правильного вирішення справи, суд на них уваги не звернув та не навів мотивів, з огляду на які вони не були взяті до уваги.

Судами не дано належної оцінки зазначеним вимогам закону, у зв’язку з чим постановлені по справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа – передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи слід врахувати наведене, з’ясувати, чи отримав орендар у встановленому законом порядку дозвіл на будівництво спірного об’єкту, чи приймався об’єкт нерухомості, право власності на який просить визнати позивач, до експлуатації, а також чи надавалась земельна ділянка під збудованим об’єктом позивачу у власність або в користування, та вирішити спір відповідно до вимог закону.

Враховуючи викладене і керуючись статтями 111¹⁷-111²¹ ГПК України, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України,

п о с т а н о в и л а:

Касаційну скаргу Євпаторійської міської ради задовольнити, а касаційну скаргу виконавчого комітету Євпаторійської міської ради задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 23 вересня 2009 року, постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 28 квітня 2009 року, додаткове рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 15 грудня 2008 р і рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 31 липня 2008 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.