Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позов про розірвання договору оренди нежилого приміщення дійшов правильного висновку про те, що факт використання третіми особами цих приміщень після закінчення терміну дії угод про їх спільне використання із сторонами договору, є фактично використанням цих приміщень без погодження з орендодавцем. Що в свою чергу у відповідності до умов договору та норм закону, що регулює оренді правовідносини, є підставою для дострокового розірвання договору за рішенням суду

Комунальне підприємство “Оренда” (далі — КП) звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом до відкритого акціонерного товариства “Київбуддеталькомплект” (далі — ВАТ) про розірвання договору оренди від 1 лютого 2000 р. № 603/22 (далі — договір), укладеного між ним та ВАТ, виселення відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 150,9 кв. метрів, розташованого в м. Києві та передачу вказаного приміщення позивачу по акту приймання-передачі.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач за відсутності погодження з позивачем користується орендованим нежитловим приміщенням з іншими особами, чим порушує п. 5.1 договору та положення Закону України від 10 квітня 1992 р. № 2269-ХІІ “Про оренду державного та комунального майна” (далі — Закон № 2269-ХІІ).

Відповідач проти позову заперечував.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 11 жовтня 2007 р. до участі у справі залучено в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю “Імпресса” (далі — ТОВ), Кіровоградську обласну Молодіжну громадську організацію “Джерело надії” (далі — Організація) та суб’єкта підприємницької діяльності — фізичну особу Мацко С.І. (далі — СПД).

Рішенням Господарського суду м. Києва від 8 листопада 2007 р. у задоволенні позову відмовлено. Суд виходив з того, що позивачем не доведено факт порушення відповідачем його прав та охоронюваних законом інтересів, оскільки треті особи займали спірне приміщення за угодами про спільне використання приміщення, які було погоджено з управлінням з питань майна Подільської районної у м. Києві державної адміністрації (далі — Управління). Позивач не надсилав на адресу третіх осіб заяв про припинення вказаних угод, продовжував надсилати платіжні вимоги всім учасникам угод та підписувати акти надання послуг, чим фактично погодив продовження дії цих угод.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 19 грудня 2007 р. рішення Господарського суду м. Києва від 8 листопада 2007 р. скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено: розірвано договір, укладений між КП та ВАТ, виселено ВАТ з нежитлового приміщення загальною площею 150,9 кв. метрів, розташованого у м. Києві, зобов’язано ВАТ здати вказане нежитлове приміщення по акту приймання-передачі КП. Суд дійшов висновку, що твердження позивача є обґрунтованими та підтвердженими належними доказами. Відповідач та треті особи не надали доказів погодження продовження дії угод про спільне використання приміщення з боку Управління, прийнятих за результатами розгляду відповідних заяв. Факт виставлення рахунків третім особам стосуються лише плати за фактичне використання третіми особами приміщення, що вбачається з графи “призначення платежу” і не пов’язано з договором оренди.

Постановою Вищого господарського суду України від 6 березня 2008 р. постанову Київського апеляційного господарського суду від 19 грудня 2007 р. скасовано, рішення Господарського суду м. Києва від 8 листопада 2007 р. залишено без змін.

15 травня 2008 р. колегією суддів Верховного Суду України за касаційною скаргою КП порушено провадження з перегляду у касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 15 травня 2008 р. у справі № 30/287. У касаційній скарзі ставиться питання про скасування зазначеної постанови Вищого господарського суду України з підстав її невідповідності нормам матеріального права та виявлення різного застосування Вищим господарським судом України одного й того ж положення закону у аналогічних справах.

Заслухавши суддю-доповідача, представників позивача, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верхового Суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як було встановлено судами попередніх інстанцій, 1 лютого 2000 р. між Управлінням та ВАТ укладено договір, на умовах якого Подільська районна у м. Києві державна адміністрація (далі — Подільська РДА) на підставі розпорядження від 10 квітня 1998 р. № 332 та ордеру від 10 квітня 1998 р. № 71 передала, а відповідач прийняв в орендне користування приміщення загальною площею 150,9 кв. метрів, розташоване у м. Києві для розміщення службових приміщень.

Згідно п. 7.2 договору сторони визначили термін його дії з 1 лютого 2000 р. по 10 квітня 2013 р..

Відповідно до ст. 5 Закону № 2269-ХІІ, Подільською районною у м. Києві радою повноваження орендодавця делеговані КП і додатковою угодою від 1 квітня 2002 р. до спірного договору оренди нежитлового приміщення, укладеною між КП та відповідачем, сторони погодили, що орендодавцем за договором є КП.

Відповідно до п. 5.1 договору орендар не має права передавати обов’язки по договору іншим особам, організаціям, а також передавати орендоване приміщення повністю або частково у суборенду іншій організації, або використовувати його спільно з будь-якими юридичними та фізичними особами на підставі двосторонніх з ними угод без згоди орендодавця.

В ході обстеження представником позивача орендованого приміщення 7 травня 2007 р. було встановлено, що частину приміщення безпідставно використовують суб’єкти підприємницької діяльності, у зв’язку з чим відповідачу було надіслано листа від 8 травня 2007 р. № 426, в якому позивач вимагав відповідача звільнити орендоване приміщення та передати його позивачу за актом прийому-передачі.

Відповідач листом від 15 травня 2007 р. повідомив позивача про те, що відповідно до угод, укладених 28 червня 2005 р., 29 червня 2005 р., 30 червня 2005 р. між позивачем та, відповідно, ТОВ, Організацією та СПД, про спільне використання приміщення, зазначені особи займають приміщення правомірно відповідно до вимог чинного законодавства.

Ухвалюючи оскаржену постанову, Вищий господарський суд України погодився з висновками суду першої інстанції у справі щодо безпідставності позовних вимог. Також Вищий господарський суд України зазначив, що правомірність володіння спірними приміщеннями третіх осіб, не є предметом дослідження у справі, оскільки позивачем не заявлена відповідна вимога.

Але погодитися з таким висновком не можна з таких підстав.

Спірне приміщення є комунальним майном, і спір щодо нього має вирішуватися відповідно до Закону № 2269-ХІІ.

Згідно зі ст. 3 цього Закону, відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Статтею 2 вказаного Закону визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим — щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування — щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Статтею 29 цього Закону визначено, що за невиконання зобов‘язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором.

Судами встановлено, що між ВАТ, КП, ТОВ, СПД, а також Організацією укладено угоди, відповідно, від 28 червня 2005 р., 29 червня 2005 р. та 30 червня 2005 р., про спільне використання приміщень, відповідно, загальною площею 15,33 кв. м. , 16, 07 кв.м. та 22,34 кв.м. у м. Києві для розміщення офісу, при цьому терміни дії цих угод визначені по 1 січня 2006 р., та по 31 грудня 2005 р.

Зазначені приміщення були надані в спільне користування із загальної площі, переданої КП відповідачу за спірним договором.

Вказані угоди були погоджені з Управлінням.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону № 2269-ХІІ термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як встановив суд апеляційної інстанції, треті особи звертались до Подільської РДА з проханням продовжити термін дії угоди про спільне використання, але сторони у справі не надали відповідні рішення Управління, прийняті за результатами розгляду цих заяв.

Натомість в матеріалах справи наявна копія листа відповідача від 16 серпня 2007 р. № 164, в якому останній повторно просить третіх осіб звільнити приміщення передані для спільного використання.

Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що приміщення, які використовувалися третіми особами після закінчення терміну дії угод про їх спільне використання, фактично використовувались ними без погодження з орендодавцем.

Також суд апеляційної інстанції зазначив, що представником позивача в ході обстеження орендованого відповідачем приміщення 7 травня 2007 р. було встановлено, що частину приміщення використовують без його згоди як орендодавця також і інші підприємства, а саме: товариство з обмеженою відповідальністю “SVP рембуд “Вікна нашого міста” та Будівельне управління МЖК-1, про що складено відповідний акт.

Вказані обставини свідчать про порушення відповідачем п. 5.1 спірного договору, що і встановив суд апеляційної інстанції.

В п. 6.9 договору встановлено, що при порушенні вимог п. 5.1 цього договору, за приміщення, передане в суборенду, з Орендаря стягується штраф в п’ятикратному розмірі від місячної орендної плати, встановленої відповідно до пп. 1.3.2 п. 1.3 цього договору оренди, за весь період суборенди. При цьому за орендодавцем залишається право порушення питання дострокового розірвання цього договору згідно чинного законодавства.

Пунктом 7.5 договору оренди, на вимогу Орендодавця дію договору може бути припинено достроково у випадку використання орендарем орендованого майна не у відповідності з цим договором чи призначенням.

Позивач надіслав відповідачу пропозицію від 8 травня 2007 р. № 426, в якій зазначив про порушення відповідачем п. 5.1 договору оренди, у зв’язку з чим вимагав від відповідача, зокрема звільнити орендоване приміщення та передати його позивачу за актом прийому-передачі.

Частиною 3 ст. 26 Закону № 2269-ХІІ передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Вказані обставини безпідставно не були взяті до уваги судами першої та касаційної інстанцій.

Виходячи з положень статей 6, 8 Конституції України, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України не вважає за необхідне направляти справу на новий розгляд до суду першої інстанції, оскільки це суперечило б положенням ст. 125 Конституції України, статей 2, 39 Закону України від 7 лютого 2002 р. № 3018-ІІІ “Про судоустрій України” щодо визначення статусу Верховного Суду України та його завдання забезпечити законність у здійсненні правосуддя, і викликало б конституційно недопустиму необхідність скасування законного рішення суду. У зв’язку з цим наведений у ст. 111¹⁸ ГПК перелік наслідків розгляду касаційної скарги на постанову Вищого господарського суду не є процесуальною перешкодою для прийняття Судовою палатою у господарських справах Верховного Суду України зазначеного рішення.

За таких обставин постанова Вищого господарського суду України підлягає скасуванню, а помилково скасована постанова суду апеляційної інстанції залишенню в силі.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 111¹⁷—111²⁰ ГПК, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України касаційну скаргу КП задовольнила: постанову Вищого господарського суду від 6 березня 2008 р. у справі № 30/287 скасувала, постанову Київського апеляційного господарського суду від 19 грудня 2007 р. залишила в силі.