Згідно з вимогами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 210 та ч. 3 ст. 640 цього Кодексу такий договір є укладеним з моменту його державної реєстрації. Отже, до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу квартири юридично не є укладеним.
За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України та роз’яснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним

У серпні 2005 р. Т. звернувся до суду з позовом до К., третя особа — В., про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним і визнання права власності на квартиру.

Позивач зазначив, що 25 січня 2005 р. уклав з К. договір купівлі-продажу, за яким за 12 тис. грн купив квартиру в м. Одесі. Однак цей договір не було посвідчено нотаріально, оскільки відповідачка ухилилася від його посвідчення, пославшись на свою зайнятість на роботі, хворобу та сімейні обставини.

Як повідомив Т., він повністю виконав свої зобов’язання за договором і сплатив відповідачці обумовлену в договорі покупну суму, що підтверджено розпискою К., тому з підстав, передбачених ст. 220 ЦК, просив визнати укладений ним з відповідачкою договір купівлі-продажу квартири дійсним, а також визнати за ним право власності на зазначену квартиру.

У вересні 2007 р. В. звернулася до суду з позовом до Т. й К. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним з підстав його незаконності. Вона зазначила, що шляхом арешту цієї квартири забезпечено її позов до К., який розглядається в іншому суді, а після оформлення Т. і К. договору купівлі-продажу квартира фактично буде звільнена з-під арешту.

Приморський районний суд м. Одеси ухвалою від 18 жовтня 2007 р. обидва позови об’єднав в одне провадження.

Справу суди розглядали неодноразово.

Останнім рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19 лютого 2008 р., залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 22 травня 2008 р., позов Т. до К. задоволено: визнано дійсним договір купівлі-продажу квартири в м. Одесі, укладений 25 січня 2005 р. між К. і Т.; визнано за Т. право власності на зазначену квартиру; у задоволенні позову В. відмовлено.

У поданій до Верховного Суду України касаційній скарзі В., пославшись на неправильне застосування судами норм матеріального права й порушення норм процесуального права, просила скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Т. і задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі.

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши наведені у скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, колегія суддів Верховного Суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Ухвалюючи рішення про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов цього договору, що підтверджується розпискою К., відбулося його виконання, але К. ухилилася від нотаріального посвідчення зазначеного договору. При цьому суд керувався ч. 2 ст. 220 ЦК.

Однак із таким висновком суду погодитись не можна.

Якщо недійсність правочину встановлена законом, то відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК такий правочин є нікчемним. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

У разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ст. 220 ЦК).

Отже, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.

Суд установив, що 25 січня 2005 р. К. і Т. оформили договір купівлі-продажу квартири в м. Одесі шляхом складання К. розписки про отримання нею від Т. суми за продану квартиру.

Згідно з вимогами ст. 657 ЦК договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 210 та ч. 3 ст. 640 цього Кодексу такий договір є укладеним з моменту його державної реєстрації. Отже, до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу квартири юридично не є укладеним.

За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним. Саме на це звернув увагу Пленум Верховного Суду України у п. 13 постанови від 6 листопада 2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

У зв’язку з цим, оскільки договір не був укладеним, суд не міг визнати його дійсним на підставі ст. 220 ЦК.

Відмовляючи в позові В. про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, суд першої інстанції, з висновками якого в цій частині погодився апеляційний суд, виходив із того, що спірний договір є дійсним, а право В. його укладенням не порушено.

Однак із таким висновком також погодитися не можна.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 215 ЦК недійсним може бути визнано лише укладений договір.

Як зазначено вище, оформлений Т. і К. договір купівлі-продажу квартири не є укладеним, тому не може бути визнаний судом недійсним.

Помилковим є також висновок суду про те, що спірний договір не стосується інтересів В., оскільки згідно з ухвалою судді Київського районного суду м. Одеси від 25 червня 2005 р. на спірну квартиру накладено арешт з метою забезпечення позову В. до Т. і К.

Таким чином, суд ухвалив помилкове рішення через неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись п. 5 ч. 1 ст. 336, ст. 341, ч. 2 ст. 344 ЦПК, статей 210, 215, 220, 640 та 657 ЦК, колегія суддів Верховного Суду України касаційну скаргу В. задовольнила: рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 лютого 2008 р. та ухвалу Апеляційного суду Одеської області від 22 травня 2008 р. скасувала, ухвалила нове рішення, яким Т. і В. у задоволенні позовів відмовила.