Ухвала Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України
від 21 серпня 2002 р.
(в и т я г)

У липні 2001 р. Я., П., Н.Є., а також Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ярославів Вал, 19» (далі — Об’єднання співвласників) пред’явили позови до Комунального підприємства житлового господарства (далі — КПЖГ) Радянського району м. Києва, КПЖГ Шевченківського району м. Києва — як правонаступника, Шевченківської районної державної адміністрації м. Києва, Управління державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва (далі — Управління), Н.Н., Г. (третя особа — Київська міська державна адміністрація; далі — Київська міськдержадміністрація) про визнання недійсними інвестиційного контракту від 29 травня 1998 р. № 4/1, укладеного між КПЖГ Радянського району м. Києва та Н.Н.; виданого Управлінням дозволу від 7 червня 2001 р. № 862-Рд/р на виконання будівельних робіт на горищі будинку № 19 по вул. Ярославів Вал у м. Києві; п. 2 розпорядження Радянської районної державної адміністрації м. Києва (далі — Радянська райдержадміністрація) від 19 липня 2000 р. № 712, яким Н.Н. надано дозвіл на виконання робіт згідно з проектом.

Обгрунтовуючи позов, Я., П., Н.Є. послалися на те, що вони є власниками квартир у будинку № 19 по вул. Ярославів Вал у м. Києві й лише восени 1998 р. їм стало відомо про розпорядження Київської міськдержадміністрації від 29 квітня 1998 р. № 964 «Про залучення інвесторів до переобладнання горищ будинків та заміни дахів на мансардні поверхи в м. Києві», відповідно до п. 5 якого Н.Н. надане право інвестувати кошти в переобладнання горища на мансардний поверх у їхньому будинку.

29 травня 1998 р. КПЖГ Радянського району за дорученням Радянської райдержадміністрації уклало з інвестором Н.Н. інвестиційний контракт № 4/1 щодо переобладнання горища будинку на мансарду за рахунок коштів інвестора.

7 червня 2001 р. Управління на підставі розпорядження Київської міськдержадміністрації від 29 квітня 1998 р. № 964 видало КПЖГ Радянського району м. Києва дозвіл № 862-Рд/р на виконання будівельних робіт з переобладнання горища у зазначеному будинку на мансардний поверх відповідно до затвердженого проекту.

Посилаючись на те, що інвестиційний контракт та дозвіл на виконання будівельних робіт не були погоджені з мешканцями приватизованих квартир, які є співвласниками його допоміжних приміщень, позивачі просили визнати цей контракт та дозвіл недійсними. У подальшому позивачі доповнили вимоги і просили визнати недійсним також п. 2 розпорядження Радянської райдержадміністрації від 19 липня 2000 р. про надання Н.Н. дозволу на виконання робіт із реконструкції горища згідно з проектом.

У жовтні 2001 р. з аналогічним позовом до суду звернулося Об’єднання співвласників цього будинку, зареєстроване 26 липня 2001 р. і внесене до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України. Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 3 грудня 2001 р., залишеним без зміни ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 22 лютого 2002 р., в задоволенні позовів відмовлено.

У касаційній скарзі Я., П., Н.Є. та Об’єднання співвласників просили змінити постановлені у справі рішення, задовольнивши їх позови. Розглянувши матеріали справи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України визнала, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Суд установив, що позивачі є власниками квартир у зазначеному будинку, а 26 липня 2001 р. було зареєстроване і внесене до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України Об’єднання співвласників цього будинку.

Київська міськдержадміністрація 29 квітня 1998 р. видала розпорядження № 964, на підставі якого було укладено інвестиційний контракт на переобладнання горищ будинків та заміну дахів на мансардні поверхи в м. Києві.

Розпорядженням Радянської райдержадміністрації від 19 липня 2000 р. № 712 було затверджено проектно-кошторисну документацію на реконструкцію горища в зазначеному будинку. У червні 2001 р. Управління надало дозвіл на виконання будівельних робіт із переобладнання горища в цьому будинку на мансардний поверх житла.

Відмовляючи в позові про визнання інвестиційного контракту, розпорядження Радянської райдержадміністрації та дозволу на проведення будівельних робіт недійсними, суд виходив із того, що будинок перебуває в комунальній власності, у зв’язку з чим райдержадміністрація мала право без погодження з позивачами видати розпорядження та укласти контракт на переобладнання горища будинку. Права позивачів цими діями, на думку суду, не були порушені, тому що обов’язковою умовою виникнення у мешканців будинку права спільної власності на допоміжні приміщення є створення ними об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке приймає весь будинок на своє утримання. Оскільки таке об’єднання було створене лише 26 липня 2001 р., до того ж воно не уклало угоду про спільне володіння будинком із райдержадміністрацією, то права спільної власності на будинок у позивачів не виникло, тому допоміжні приміщення є не спільною власністю, а комунальною. Із таким висновком погодився апеляційний суд, залишивши рішення без зміни.

Проте суд дійшов цього висновку внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

Відповідно до ст. 1 Закону від 19 червня 1992 р. № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду» зазначена приватизація полягає у відчуженні квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. Згідно із частинами 2, 3 ст. 10 названого Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою; допоміжні приміщення окремо приватизації не підлягають. Товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир можуть створюватись для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними. Отже, законом не передбачено, що після приватизації квартир до утворення зазначеного товариства (об’єднання) допоміжні приміщення залишаються в комунальній власності, а тому висновок суду про те, що права спільної власності на будинок у власників квартир будинку не виникло (такою власність стає за умови, що всі квартири будинку приватизовані), не можна визнати таким, що грунтується на законі.

Як установив суд, зі співвласниками цього будинку затвердження проекту не погоджувалося. За таких обставин ухвалені у справі судові рішення не відповідають вимогам статей 202, 306 ЦПК. Тому Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України, керуючись статтями 334, 343 ЦПК, рішення Святошинського районного суду м. Києва від 3 грудня 2001 р. та ухвалу судової палати у цивільних справах Апеляційного суду м. Києва від 22 лютого 2002 р. скасувала у повному обсязі та направила справу на новий розгляд у суд першої інстанції.